ЦБ увидел риск дефолтов для россиян при покупке жилья в рассрочку

Сюжет Эксклюзивы РБК Сюжет Покупка квартиры: цены, риски и советы Рост продаж квартир в рассрочку несет риски и для покупателей, и для продавцов, считают в ЦБ и готовятся к регулированию таких сделок. Некоторые застройщики говорят о формировании «пузыря рассрочки» на рынке жилья

Банк России зафиксировал рост продаж жилья в рассрочку вместо классической ипотеки и обсуждает с профильными ведомствами регулирование этой практики, сообщил РБК представитель регулятора.

Он перечислил три основных риска рассрочки на жилье:

Скрытый рост долговой нагрузки покупателей. «Задолженность человека перед застройщиком не передается в бюро кредитных историй. Это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и даже его дефолту при выдаче кредитов»,— отмечают в ЦБ. Непрозрачность правил продажи объекта. Ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.

«При расширении практики продаж жилья в рассрочку может потребоваться регулирование, мы это обсуждаем с заинтересованными ведомствами. Наша цель— учет долговой нагрузки человека и ограничение связанных с этим рисков, а также понятность и прозрачность условий рассрочки для покупателя, включая отсутствие скрытых переплат и комиссий»,— сказал РБК представитель ЦБ.

Что говорят девелоперы

Если раньше участники рынка обсуждали риски «ипотечного пузыря», то сейчас есть все основания говорить о формировании «пузыря рассрочек», заявил директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов.

Новости компаний РБК Компании Нефтегазовые компании с выручкой более 2 млрд рублей в год Изучите сведения в каталоге по регионам

РБК Компании Отзывы о вашей компании Публикуйте короткие отзывы или развернутые кейсы с деталями успешного сотрудничества

РБК Компании Ювелирные компании, которые присутствуют на рынке более 10 лет Посмотрите данные в региональном каталоге

«Есть такой термин, как «ипотечный пузырь», а сейчас формируется «пузырь рассрочки», потому что ее доля от застройщиков действительно растет. Сейчас предлагаются совсем лояльные условия [рассрочки], ее доля в продажах может достигать и 60%. <…> Наверное, это не очень хорошая тенденция»,— сказал он на XI Российском ипотечном конгрессе Cbonds.

Резкий рост продаж жилья в рассрочку подтвердили и другие участники конференции. По оценкам группы «Самолет», если до пересмотра условий льготных госпрограмм и роста ключевой ставки квартиру с помощью ипотеки покупали девять человек из десяти, то сейчас доля ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья едва превышает 37%. На этом фоне рассрочка стала основным драйвером продаж жилья, ее доля достигла 44,3%, сообщил директор по стратегии и продажам «Технологии плюс» (входит в группу «Самолет») Алексей Чапик.

«Мы согласны с тем, что назревает «пузырь рассрочек»: как неконтролируема была первоначальная выдача льготных ипотек, так и сейчас неконтролируема выдача подобных рассрочек»,— сказала директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

В группе «Гранель» заявили, что не видят оснований для такого явления.

Как работают рассрочки на квартиры и насколько они популярны у россиян

Российские застройщики сейчас выдают рассрочки и на готовое, и на строящееся жилье, следует из ответов представителей девелоперов на запросы РБК. Рассрочка может оформляться в рамках договора купли-продажи или договора долевого участия (ДДУ) до фактической сдачи дома.

«Есть вариант, при котором первый взнос составляет 20%, есть варианты оплаты с фиксированными ежемесячными платежами от 150 тыс. до 200 тыс. руб.»,— рассказывает руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская.

«Сегодня рассрочка выдается без обременения, на весь период строительства и даже на более длительный срок. Часто рассрочка предоставляется без процентов на весь период либо под минимальный процент»,— отмечает президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.

Опрошенные РБК участники рынка подчеркивают, что контролируют долю рассрочек в продажах и структуру сделок— например, требуют от клиентов минимальный первоначальный взнос. Однако сами девелоперы признают, что есть участники рынка, которые предлагают клиентам «агрессивные» схемы. Кроме того, застройщики начали удлинять сроки рассрочки: если раньше они составляли в среднем до двух лет, то некоторые компании теперь предлагают растянуть платежи на пять-семь лет, отмечает Азизов из «А101».

«Опрос застройщиков в 2024 году показал, что рассрочки составляли около 20% продаж»,— сообщил РБК представитель ЦБ.

По оценкам девелоперов, опрошенных РБК, доля таких сделок гораздо выше.

«На текущий момент доля сделок по программам рассрочки в нашей компании составляет порядка 70%. Ранее на нее действительно приходилось порядка 10–15% всех продаж»,— оценила Терехова из «Мармакс». Сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин отметил, что уровень рассрочки в продажах компании варьируется от проекта к проекту, но сопоставим со средними уровнями на рынке. В Москве, по его словам, в январе этот показатель приблизился к 65%. В ФСК за 2024 год доля рассрочек в продажах увеличилась в четыре раза, в среднем она составила 24%, сообщила коммерческий директор группы Ольга Тумайкина. Процент рассрочек растет, сейчас на них приходится примерно половина продаж, констатирует вице-президент группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. «Если говорить о результатах января, то доля продаж в ипотеку у нас составила почти 60%, доля рассрочек— порядка 30%, и все остальное покупается за 100-процентную оплату»,— рассказал Азизов на конференции Cbonds. «Объем продаж по рассрочкам регламентируется банком по проектному финансированию и не может превышать доли порядка 40%»,— сообщила Архангельская из «Мангазеи». Ручьев из ГК «Основа» отметил, что в разных сегментах жилья доля сделок с рассрочкой сейчас составляет от 20 до 40%. Рост доли таких продаж не зафиксировали в группе «Гранель».

Что думают о рисках рассрочек эксперты

«Многие клиенты ориентируются на то, что с рассрочек смогут перейти на ипотеку. Да, есть такие прогнозы, что в 2026 году ставка ЦБ снизится до каких-то адекватных значений, всебы хотели уровень 8–10%, и все клиенты, приобретающие жилье в рассрочку, рассчитывают на ипотеку, как это было в 2022 году. Но если ставка ЦБ не снизится, что тогда будет? Если ключевая ставка будет на уровне 15–18%, то рыночные условия ипотеки будут на уровне 19–20%, это выше комфортного уровня»,— говорил Азизов на конференции Cbonds.

«Наши обходы по офисам продаж застройщиков показывают, что в отделах продаж клиентам говорят: «Оформляй рассрочку сейчас, а когда снизится ключевая ставка, ты перейдешь на ипотечное кредитование». И люди верят, что они смогут перекредитоваться»,— соглашается руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. По ее словам, девелоперы «пользуются финансовой безграмотностью» граждан.

Даже если ключевая ставка пойдет вниз, а ставки по ипотеке станут ниже, нет гарантий, что покупатели смогут перейти с рассрочки на кредит, считает управляющий партнер платформы для застройщиков «ДВИЖ» Дмитрий Охрименко: «Проблема с рассрочками в том, что у застройщиков нет банковских инструментов оценки платежеспособности клиентов, нет таких технологий и компетенции, это не их бизнес,на самом деле».

Большая доля рассрочек в портфеле опасна и для девелоперов— при отказе клиентов платить дальше он может потерять часть сделок, добавляет Терехова. «Таким образом, денежных средств на эскроу к моменту завершения строительства не будет хватать для погашения кредита по проектному финансированию»,— поясняет она.

Как купируются риски рассрочки и стоитли ее ограничивать

Как следует из ответов застройщиков на запрос РБК, участники рынка работают над тем, чтобы снизить и риски дефолтов клиентов, и риски для своего портфеля.

«Многие застройщики, прежде чем одобрить рассрочку, подают на одобрение ипотеки клиента, чтобы оценить его платежеспособность. И иногда при отказе банка застройщик отказывает в рассрочке»,— говорит Щекин. «Мы используем проверку через партнерские платформы, где мы видим по клиенту оплату налогов, отсутствие статуса банкрота и оплату других платежей, насколько он надежный в части оплаты кредитов»,— отмечает Архангельская из «Мангазеи». В компании «Мармакс» сообщили, что не пользуются методами оценки платежеспособности клиентов, а взамен этого установили жесткие условия по рассрочке, чтобы инструментом могли воспользоваться только клиенты «с серьезными намерениями». «Оценку не производим, но страхуем клиентов с рассрочкой»,— сказал Гуторов из «Страны Девелопмент». Компании также устанавливают для себя предельные лимиты по продажам в рассрочку. Такой подход используют «Гранель» и ФСК. Последняя не только установила лимиты, но и проверяет финансовое положение покупателей и ввела ограничивающие параметры для сделок рассрочки.

Риски рассрочки и роста ее доли в продажах существуют, но не стоит их переоценивать, утверждает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

«40% продаж в рассрочку— это сейчас небольшое количество сделок и денег. Рынок сильно сжался, и на этом рынке 40%— это не так страшно»,— говорит эксперт. Он также считает, что причины роста популярности рассрочки на рынке недвижимости— внешние.

«Еслибы ставки по ипотеке былибы доступны, этой ситуациибы не было. Это не следствие какого-то аномального развития рынка ипотеки или рынка рассрочки, это негативные последствия, когда компании и клиенты функционируют в условиях высоких ставок»,— подчеркивает главный аналитик «Сбера».

«Наверное, можно говорить, что «пузырь рассрочек» формируется. У нас вообще много перекосов на рынке, на сегодняшний день рассрочка— не самый губительный и серьезный, но пока те инструменты, что застройщики пытаются внедрить, чтобы выкрутиться из ситуации, только усугубляют ее. Я здесь скорее поддерживаю политику Центробанка, который пытается все это охладить и снизить количество рискованных схем»,— говорит Фазлыева из «Ипотечного бюро».

Поделиться Поделиться Вконтакте Одноклассники Telegram

Начните с надежным брокером БКС-Брокер

 

БЕСПЛАТНО! СУПЕР СТРАТЕГИЯ! Предлагаем Вашему вниманию стратегию "Нефтяной канал". Вы можете бесплатно ознакомиться с ней и получить ее. БЕСПЛАТНО!!! Получить описание стратегии "Нефтяной канал"

Нам важно ваше мнение

ОПЦИОНЫ		СПОРТ	ФОРЕКС						БИРЖА	КРИПТО

При любом использовании материалов с данного сайта, ссылка на https://rabota-zarabotki.ru - ОБЯЗАТЕЛЬНА!

Надеемся данная статья была интересна и полезна для Вас. Не забывайте делиться в социальных сетях и поставить отметку «звездочками» ниже. Спасибо.